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  • ‘한 지붕 두 가족’ 멀티홈 아파트 어때요
  • 2019-08-08 09:47:04

  • 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 세대분리형 아파트가 인기다. 임대수익을 얻을 수 있지만 1 주택으로 보기 때문에 양도소득세 비과세 대상은 물론 2 주택자에 대한 양도소득세 중과도 피할 수 있다. 기준시가가 9억 원이 넘지 않는다면 부분임대를 하더라도 임대소득세를 내지 않아도 된다. 


    세대분리형 아파트는 한주택에 2가구가 살 수 있도록 현관문과 주방, 화장실 등이 따로 있는 독립공간을 2세대로 나눠 만들어 놓은 아파트를 말한다. 2가구가 독립된 형태로 이뤄져, 실거주와 임대수익을 동시에 실현할 수 있다. 또 세법상 1 주택으로 간주해, 양도세나 재산세 등 세금도 저렴하다. 


    세대분리형 아파트는 주택시장 불황기에 환금성이 떨어지는 대형 면적으로 실수요층들의 관심을 유도하기 위해 만들어진 상품이다. 하지만 최근에는 도심 내 재건축•재개발 지역에서 임대주택 공급을 늘리기 위한 대안으로 각광받고 있고 임대수익을 누릴 수 있는 수익형 부동산의 인기까지 더해지면서 실수요층들의 관심이 높다. 



    ‘실거주+임대수익’ 두 마리 토끼 다 잡을 수 있어 

    세대분리형 아파트는 매입하는 방법 외에도 기존 중대형 아파트 한 채를 둘로 나누는 방법도 있다. 지난해 기존 공동주택 내부를 나눠 임대할 수 있는 법안이 통과됐다. 가구 분리란 주방과 욕실, 현관문 등을 따로 만들어 한 집에서 두 가구가 각각 독립된 공간에 살 수 있도록 구조를 변경하는 방식이다. 


    가구 분리형 임대주택으로 용도변경을 할 때엔 국토부가 정하는 설치기준과 면적 기준 등을 따라야 한다. 나뉘는 공간마다 화장실이나 1개 이상의 침실, 별도 욕실, 부엌 등을 설치해야 한다. 현관을 공유할 땐 별도 출입문을 두도록 했다. 발코니 확장이나 벽체 및 출입문 설치 등 필요한 공사에 따라 증축 등에 준하는 허가를 지자체로부터 받아야 한다. 



    세대분리형 아파트 장단점 고려해야 

    세대분리형 아파트의 임차인의 경우 적은 비용으로 쾌적하고 보안이 상대적으로 잘 돼 있는 아파트에 거주할 수 있어 주거의 질적 향상을 얻을 수 있다. 더불어 최근 새 아파트의 경우 단지 내 다양한 커뮤니티 시설이 들어서는 만큼 공용시설도 이용이 가능하다. 


    단점으로는 관리비 납부의 문제(임차인이 쓴 만큼 정확하 배분이 어려움), 가벽으로 인한 소음의 문제 등이 발생할 수 있다. 또한 기존 인프라는 그대로지만 가구수가 늘어나기 때문에 주차공간 같은 편의시설 부족에 따른 문제가 발생할 수 있다. 


    다만 임대소득을 위해 세대분리형으로 리모델링을 선택하는 집주인의 경우 정확한 수요분석이 선행되어야 한다. 대학생이나 사회초년생이 많은 지역을 제외하고 일반 주거지역의 경우 임대수요가 풍부하지 않다는 점도 주의가 필요하다. 또한 일반 아파트에 비해 환금성이 떨어진다는 점도 염두에 두어야 한다. 


    업계 관계자는 "부분임대형 원룸의 임차인을 찾지 못하면 결국 사용하지도 않는 주택을 집주인이 모두 관리하는 셈이 된다"며 "인근에 업무시설이나 대학가가 밀집돼 있는 곳을 위주로 매입해야 할 것"이라고 조언한다.


  • 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 세대분리형 아파트가 인기다. 임대수익을 얻을 수 있지만 1 주택으로 보기 때문에 양도소득세 비과세 대상은 물론 2 주택자에 대한 양도소득세 중과도 피할 수 있다. 기준시가가 9억 원이 넘지 않는다면 부분임대를 하더라도 임대소득세를 내지 않아도 된다. 


    세대분리형 아파트는 한주택에 2가구가 살 수 있도록 현관문과 주방, 화장실 등이 따로 있는 독립공간을 2세대로 나눠 만들어 놓은 아파트를 말한다. 2가구가 독립된 형태로 이뤄져, 실거주와 임대수익을 동시에 실현할 수 있다. 또 세법상 1 주택으로 간주해, 양도세나 재산세 등 세금도 저렴하다. 


    세대분리형 아파트는 주택시장 불황기에 환금성이 떨어지는 대형 면적으로 실수요층들의 관심을 유도하기 위해 만들어진 상품이다. 하지만 최근에는 도심 내 재건축•재개발 지역에서 임대주택 공급을 늘리기 위한 대안으로 각광받고 있고 임대수익을 누릴 수 있는 수익형 부동산의 인기까지 더해지면서 실수요층들의 관심이 높다. 



    ‘실거주+임대수익’ 두 마리 토끼 다 잡을 수 있어 

    세대분리형 아파트는 매입하는 방법 외에도 기존 중대형 아파트 한 채를 둘로 나누는 방법도 있다. 지난해 기존 공동주택 내부를 나눠 임대할 수 있는 법안이 통과됐다. 가구 분리란 주방과 욕실, 현관문 등을 따로 만들어 한 집에서 두 가구가 각각 독립된 공간에 살 수 있도록 구조를 변경하는 방식이다. 


    가구 분리형 임대주택으로 용도변경을 할 때엔 국토부가 정하는 설치기준과 면적 기준 등을 따라야 한다. 나뉘는 공간마다 화장실이나 1개 이상의 침실, 별도 욕실, 부엌 등을 설치해야 한다. 현관을 공유할 땐 별도 출입문을 두도록 했다. 발코니 확장이나 벽체 및 출입문 설치 등 필요한 공사에 따라 증축 등에 준하는 허가를 지자체로부터 받아야 한다. 



    세대분리형 아파트 장단점 고려해야 

    세대분리형 아파트의 임차인의 경우 적은 비용으로 쾌적하고 보안이 상대적으로 잘 돼 있는 아파트에 거주할 수 있어 주거의 질적 향상을 얻을 수 있다. 더불어 최근 새 아파트의 경우 단지 내 다양한 커뮤니티 시설이 들어서는 만큼 공용시설도 이용이 가능하다. 


    단점으로는 관리비 납부의 문제(임차인이 쓴 만큼 정확하 배분이 어려움), 가벽으로 인한 소음의 문제 등이 발생할 수 있다. 또한 기존 인프라는 그대로지만 가구수가 늘어나기 때문에 주차공간 같은 편의시설 부족에 따른 문제가 발생할 수 있다. 


    다만 임대소득을 위해 세대분리형으로 리모델링을 선택하는 집주인의 경우 정확한 수요분석이 선행되어야 한다. 대학생이나 사회초년생이 많은 지역을 제외하고 일반 주거지역의 경우 임대수요가 풍부하지 않다는 점도 주의가 필요하다. 또한 일반 아파트에 비해 환금성이 떨어진다는 점도 염두에 두어야 한다. 


    업계 관계자는 "부분임대형 원룸의 임차인을 찾지 못하면 결국 사용하지도 않는 주택을 집주인이 모두 관리하는 셈이 된다"며 "인근에 업무시설이나 대학가가 밀집돼 있는 곳을 위주로 매입해야 할 것"이라고 조언한다.

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